懶人包 · 安老按揭 × 保單逆按

安老按揭一頁紙速查

將自住物業轉化為穩定每月現金流，無需搬遷、無需出售。

什麼是安老按揭

安老按揭是什麼？

安老按揭（Reverse Mortgage） 是香港按揭證券公司旗下按證保險公司營運的專項計劃，讓 55 歲或以上的香港居民，將自住物業抵押予銀行，換取穩定的每月年金或一筆過款項，毋須出售物業或搬遷。

核心優勢

  • 自住物業繼續自住，毋須搬遷
  • 每月穩定現金流，補充退休收入
  • 無需通過傳統按揭審批，資格寬鬆
  • 按揭保險保障，後代無需負責超額部分

申請資格

誰可以申請？

申請人條件

  • • 年滿 55 歲或以上
  • • 持有有效香港身份證
  • • 獨自擁有或與配偶聯名擁有物業
  • • 未補地價資助出售房屋業主須年滿 60 歲

物業條件

  • • 香港境內住宅物業
  • • 物業估值 HK$1,000,000 或以上
  • • 物業無其他按揭或擔保
  • • 物業產權清晰

核心方案

三個規劃方向

方案一：全面按揭（不套現）

每月領取年金

不提取一筆過款項，每月領取固定年金。年金金額取決於年齡、物業估值、利率等因素，適合現金流需求穩定、無大額開支的退休人士。

方案二：套現 + 年金

一筆過款項 + 每月年金

提取部分物業價值作為一筆過款項，同時每月領取較低的年金。適合有大額開支，例如醫療或房屋維修的人士。

方案三：套現 + 終身壽險保單 + 保單逆按

一筆過套現資金 → 已繳清保費的終身壽險保單 → 保單逆按每月款項

此為結合兩項獨立貸款的示例結構。前提是所購買的保單符合保單逆按資格，並獲參與貸款機構及按證保險公司最終批核。

方案三：附件情景示例

套現後如何配合保單逆按？

此情景假設申請人在安老按揭提取一筆過款項，並以該資金投放於已完全繳清保費、可作保單抵押的終身壽險保單。其後在保單逆按計劃下，以該保單向參與貸款機構申請保單逆按，按獲批條款收取每月年金／貸款款項。

1

安老按揭套現

按實際物業估值、年齡及批核條件提取一筆過貸款。

2

購買終身壽險

保單須已完全繳清保費，並符合可抵押、無投資成分等計劃要求。

3

辦理保單逆按

以符合資格的壽險保單作抵押，向參與貸款機構申請保單逆按貸款。

4

遺產安排

身故賠償先清償保單逆按結欠；其後的可動用淨額可按遺產安排考慮贖回物業。

附件所示的假設情景 · 非保證回報

HK$2,300,000 一筆過投放

假設用作購買符合資格的終身壽險保單，並成功辦妥保單逆按。以下只供展示該附件情景的現金流與身故／退保選項，不代表任何客戶可獲批的實際金額。

假設每月保單逆按年金／貸款款項HK$8,200
假設 25 年累積收取HK$2,460,000

持續收取 10 年後

累積每月款項HK$980,000
假設退保款HK$1,380,000
假設身故賠償HK$7,300,000

持續收取 25 年後

累積每月款項HK$2,460,000
假設退保款HK$4,000,000
假設身故賠償HK$6,400,000

必須理解的三點

  • 上述 HK$8,200 是附件情景中的每月年金／貸款款項，並非存款利息或保證收益。
  • 保單逆按與安老按揭是兩項獨立貸款；身故賠償會先用作清償保單逆按總結欠，並不會自動直接抵銷安老按揭結欠。
  • 若清償保單逆按後仍有可動用淨額，遺產代理人可按實際保單、遺產及法律安排，考慮用作全數或部分贖回安老按揭物業。

重要條款

利率與費用

固定利率（首 30 年）

4% p.a.（按月複息計算）

每月按揭保費

未償還貸款餘額 × 1.25% p.a. / 12

基本按揭保費

指定物業價值 × 1.96%，分 7 期支付

第 30 年後

轉為最優惠利率 - 2%（浮動）

身故後贖回

百年歸老後

當借款人身故後，後代需要償還所有累積的貸款（年金總額 + 利息 + 按揭保費），才能贖回物業。

贖回金額上限

贖回金額上限為物業市值。若貸款餘額超過物業估值，超出部分由按揭保險承擔，後代無需負責。

後代的三個選項：

  1. 全數償還：支付所有欠款，完整繼承物業業權。
  2. 授權出售：讓銀行出售物業償還貸款，剩餘金額歸後代。
  3. 保險保障：若售價不足，差額由按揭保險承擔，後代無需負責差額。

常見問題

常見問題

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